El precio base es el piso, no el techo
Nadie puede ofertar menos que el precio base. Pero sí más. Si hay competencia, el precio final sube. Si eres el único postor, te adjudicas el bien exactamente al precio base.
Cómo lo calcula el Código Procesal Civil (REMAJU)
La fórmula es fija para remates judiciales del Poder Judicial:
- 1ª convocatoria — 2/3 del precio de tasación
- 2ª convocatoria — 2/3 del precio base anterior (≈ 44% de la tasación original)
- 3ª convocatoria en adelante — sin precio mínimo
En SUNAT e INDECOPI el precio base lo fija el ejecutor coactivo en las Condiciones del Remate. No sigue necesariamente la misma fórmula.
La diferencia entre tasación, base y adjudicado
| Concepto | Quién lo define | Qué significa |
|---|---|---|
| Tasación | Perito designado por el juzgado | Valor de mercado estimado del bien |
| Precio base | Fórmula legal o ejecutor coactivo | Mínimo legal para empezar la subasta |
| Precio adjudicado | La competencia entre postores | Lo que realmente paga el ganador |
Ejemplo concreto: bien con tasación de S/ 300,000.
- 1ª conv.: precio base S/ 200,000
- 2ª conv.: precio base S/ 133,000
Si eres el único postor en la 2ª convocatoria, te adjudicas el bien por S/ 133,000 — menos de la mitad de su valor de mercado según el perito.
Por qué la 3ª convocatoria merece atención especial
Sin precio mínimo, cualquier postura gana. Eso atrae compradores agresivos. Pero también hay que preguntarse por qué nadie pujó en las dos convocatorias anteriores.
Las razones más comunes: bien ocupado con lanzamiento difícil, hipotecas anteriores al embargo que subsisten, estado físico muy deteriorado, o título con problemas legales no resueltos.
⚠️ Una 3ª convocatoria no es alarma automática, pero sí señal de investigar más antes de pujar.
Cómo RematesYa usa este dato
RematesYa muestra el número de convocatoria en cada ficha. Cuando tenemos precio base y tasación del mismo bien, calculamos el ratio automáticamente. Los bienes donde precio base / tasación es menor al 60% se marcan como potencialmente interesantes. No es una recomendación de compra — es un filtro para ahorrar tiempo.
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